Tous les articles par Charles-Albert LUCAS

Arcachon danger : l’immobilier à marche forcée

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Bien qu’il ait été élu en 2000, pour son premier mandat, sous le slogan « Halte au béton », Yves Foulon soutenu sans réserve par les divers maires adjoints successifs, a fait de l’immobilier le support principal de sa politique municipale. La construction de logements, presque exclusivement pour des résidences secondaires, et de bâtiments privés, a été rendue possible par des révisions du PLU augmentant fortement les droits à construire, y compris par le changement de règles pour des parcelles précédemment inconstructibles (zones forestières), mais aussi, par la vente quasi-totale à des promoteurs, du domaine privé de la commune.
Ces ventes, aliénations volontaires ou involontaires (Maison des Associations, ancienne maternité, piscine, thalassothérapie, Elysée-Reclus, ancien CFA, école Victor-Duruy, Maison Universelle, et derniers en date vente du terrain du Lapin-Blanc et lotissements municipaux en cours des Mimosas et des Primevères, liste non exhaustive), et non une bonne gestion, expliquent la stabilité des impôts locaux dont se vante notre maire.
Afin de faciliter ces opérations, la municipalité a pris certaines libertés avec la réglementation et avec les attentes des Arcachonnais, et, récemment, trois projets (lotissement Elysée-Reclus, vente de la Maison Universelle, permis CFA) ont fait l’objet de plaintes devant la justice, la mairie ayant été déboutée pour deux d’entre eux. Deux projets plus anciens, le POA et le grand hôtel de Peyneau, relèvent du même objectif : lancés en 2010, leur exécution n’a pas encore été engagée du fait de très nombreux recours déposés devant le TA de Bordeaux. Enfin la vente en 2012 d’un terrain à un promoteur, la COGEDIM, pour un prix ferme de 9,5 M€ s’est terminée par le versement de seulement 8 M€ du fait d’artifices dans les conditions de vente, ce qui a permis au promoteur d’économiser 1,5 M€ au détriment d’Arcachon.
Ces opérations immobilières ont toutes la même explication : le besoin de financement de grands projets d’urbanisme certes utiles mais surdimensionnés ou trop luxueux (mairie), menés dans des conditions financières discutables (PPP) et justifiés au moins autant par des considérations électorales (réélection) que par l’intérêt de la commune et des Arcachonnais. Les nombreux chantiers qui encombrent actuellement nos rues et qui doivent impérativement être terminés avant mars 2020, en sont la preuve.
La vente des terrains procure des ressources immédiates mais non renouvelables, et les taxes sur les locaux et logements des ressources permanentes, quelle que soit l’occupation du logement (résidence principale ou secondaire).
Les conséquences négatives de cet activisme immobilier sont nombreuses et importantes :
– Ces très nombreuses ventes ont considérablement réduit le patrimoine de la commune, ce qui diminue les possibilités d’action future ;
– L’augmentation des droits à construire a entrainé une forte augmentation du prix des terrains et donc du prix des logements ce qui ne permet plus à ceux qui travaillent à Arcachon d’y loger et les contraint à habiter loin de leur lieu de travail ;
– Le nombre de logements utilisés en résidence secondaire a explosé, leur taux dépasse 60 %, ce qui entraine une stagnation du nombre d’habitants permanents (commune peu animée en période creuse) et une surpopulation en période estivale avec tous les inconvénients qui en résultent.
Ces conséquences négatives commencent à apparaitre et rétablir une situation plus normale et plus équilibrée sera long et difficile, il est donc nécessaire et urgent qu’une autre politique radicalement différente soit mise en œuvre.

André Tillier

Nos grandes orientations

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L’aventure d’Arcachon 2020 a commencé en septembre 2015. Il est important de se souvenir de cette date car le contexte politique n’avait pas encore été chamboulé.

Une réflexion collective nous a amenés à vouloir envisager la politique municipale en dehors de toutes considérations idéologiques ou partisanes. Ceux qui ont participé et participent à cette démarche sont d’opinion et d’origine diverses et pour certains ont des engagements qu’ils ont accepté de mettre entre parenthèses pour le prochain scrutin municipal. Nous sommes résolus à inscrire notre démarche en-dehors des étiquettes habituelles.

Notre groupe est aujourd’hui suffisamment étoffé et structuré pour que le Conseil d’Administration de notre association m’ait autorisé à annoncer, qu’en toutes hypothèses, il y aura une liste Arcachon 2020 lors de la prochaine élection municipale. La liste n’est pas constitué en tant que telle, car nous souhaitons que ceux qui nous rejoindront d’ici au scrutin puissent y trouver toute leur place.

Pour la même raison, nous n’avons pas encore choisi celui ou celle qui mènera le combat électoral. Nous avons, en notre sein, plusieurs personnalités susceptibles de remplir ce rôle, mais notre démarche est avant tout collective. Quand la date du scrutin sera définitivement connue (report ?), nous examinerons la situation politique locale et choisirons la personnalité la mieux à même de permettre le changement d’orientation que nous espérons.

Nous souhaitons, en effet, donner une nouvelle direction au développement de notre ville pour réorienter son avenir :
– en respectant les conditions d’un développement raisonné et durable respectueux d’un environnement menacé par la politique actuelle ;
– en créant les conditions d’une démocratie apaisée car l’autoritarisme du maire actuel est devenu insupportable (jusqu’au cœur de sa majorité) et contre-productif ;
– grâce aux modalités nouvelles d’une gestion participative ouverte aux citoyens désireux d’y prendre leur part.

Nos domaines d’intervention privilégiés :

L’URBANISME
En remédiant, par exemple, à la densification actuelle, en n’acceptant les immeubles collectifs que dans le centre ville et en protégeant réellement le cadre de vie des différents quartiers (modification du PLU).

LA DÉMOGRAPHIE
Développer la population permanente, actifs et seniors ; faire en sorte que travailler et vivre à Arcachon redevienne possible pour ceux qui le désirent.
On peut envisager une augmentation de 800 à 1000 habitants supplémentaires pour la prochaine mandature.

FINANCE
Les deux directions précédentes supposent de concentrer l’effort pour reconstituer le patrimoine municipal, immobilier et foncier, qui a été sacrifié depuis 20 ans pour financer des dépenses somptuaires et clientélistes, cela sans augmentation significative des impôts locaux.

L’ÉCONOMIE
Respecter la vocation traditionnelle d’Arcachon d’un tourisme familial en toute saison et de qualité.
Créer de nouvelles opportunités pour le commerce arcachonnais.
Créer des activités nouvelles autour du numérique et des nouvelles technologies en attirant les entrepreneurs de startup.

LE SOCIAL
Faire plus pour ceux qui ont moins, c’est-à-dire renoncer aux dépenses somptuaires et clientélistes, éviter le saupoudrage actuel en définissant les objectifs d’une véritable politique sociale.

Il s’agit là d’orientations générales dont le détail a été et sera débattu pour arriver le moment venu à l’élaboration d’un programme détaillé.

Une autre politique est possible…

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Dans sa dernière séance, le 18 juin 2018, le conseil municipal d’Arcachon a décidé de vendre une propriété communale (l’ancienne école maternelle Victor-Duruy) pour permettre la réalisation de 16 logements sociaux.

Les conditions financières de cette cession sont particulièrement discutables. Alors que l’estimation des domaines est de 1,33 M€, la cession, au profit de la société Clairsienne, sera de 330 000 €… soit une perte sèche et immédiate de 1 M€

Une autre politique est possible, plus avantageuse pour la commune sur le long terme. En signant un bail emphytéotique[1] avec un promoteur (de logements sociaux, pourquoi pas ?) la commune aurait récupéré à terme la propriété des 16 logements soit beaucoup plus que 330 000 € ainsi que la propriété de son terrain. À la louche la valeur actuelle du patrimoine potentiel ainsi disparu est d’environ 4 M€ soit plus de dix fois la somme encaissée par la ville à court terme pour financer son budget et surtout ne pas augmenter les impôts de chacun.

Ce n’est pas la première fois que la commune agit ainsi. La majorité précédente avait souscrit un tel bail pour la réalisation de l’hôtel des Bains d’Arguin (Thalasso) assurant ainsi la pérennité du patrimoine communal et même son accroissement sur le long terme. Yves Foulon a rompu ce bail pour encaisser de l’argent à court terme…

Questionné sur ce sujet en conseil municipal, M. Chansarel m’avait répondu que ce n’était pas la vocation de la ville de gérer un hôtel… confondant volontairement la gestion d’une entreprise avec l’encaissement d’un simple  loyer dû au propriétaire des murs d’un hôtel.

Charles-Albert Lucas

[1] Cette formule consiste à céder gratuitement la jouissance  d’un bien à long terme (de 20 à 99 ans) pour une durée déterminée à charge pour le bénéficiaire de réaliser les investissements et d’exploiter le projet pour la durée du bail.

Un chêne en ville d’hiver

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Il était une fois un magnifique chêne pédonculé en Ville d’hiver. Planté quelques années avant la fin du XIXe siècle pour ombrager la villa en construction dans sa parcelle, il grandissait lentement dans ce qui était alors un vaste parc forestier. Les années passaient et il se désolait de voir disparaître, les uns après les autres, nombre de ses frères et beaucoup de pins maritimes autrefois gemmés. Au fil du temps, cet arbre de haute futaie était devenu le plus bel ornement naturel de son secteur et, à près de 25 mètres de hauteur, son houppier dominait toutes les constructions environnantes.

Ce chêne qui contribuait à rappeler l’histoire du quartier ne demandait rien à personne et il se maintenait en forme malgré son âge déjà avancé. Malheureusement pour lui, il y a environ 30 ans, une piscine et ses annexes ont été construites dans la propriété voisine de l’autre côté de la clôture à 5 mètres 50 de laquelle il se trouve. Et, bien sûr, des feuilles, des branches mortes et des glands se retrouvent à l’automne dans la parcelle voisine et la piscine. Il a alors fallu élaguer davantage et mieux entretenir le chêne. Cela a été fait mais, semble-t-il, pas suffisamment selon les voisins qui, en l’absence d’un accord amiable, ont demandé au Tribunal d’Instance une condamnation sous astreinte à faire élaguer les branches surplombant leur parcelle.

Commence alors une longue procédure judiciaire. Après plusieurs renvois, les plaignants durcissent leur position et demandent que le chêne litigieux soit abattu. Le jugement est rendu fin 2017 : le chêne doit être abattu et arraché même si l’appel est interjeté.

Cette nouvelle se répand dans le voisinage comme une traînée de poudre. Il apparaît immédiatement que, si elle devait être suivie d’effet, cette décision serait très mal comprise et ne serait pas admise par les habitants de Ville d’hiver et leurs associations de défense, à un moment où la préservation de l’environnement naturel est, pour beaucoup, l’une des priorités majeures. De plus, l’abattage d’un grand arbre n’est jamais anodin, car cela fragilise la communauté des arbres avoisinants. Les arbres se protègent entre eux et protègent les villas des effets des fortes tempêtes. Et cela constituerait aussi un précédent très regrettable.

Alors la défense se met en place.  Le propriétaire du chêne fait appel du jugement rendu.

Comme aucun arbre ne peut être abattu sans une autorisation municipale, le Service de l’urbanisme est consulté sur ce qu’il convient de faire. Celui-ci répond qu’en aucun cas la mairie ne pourrait s’opposer à une décision de justice.

Un  diagnostic phytosanitaire est établi, plusieurs tests techniques sont effectués par des experts forestiers. Ces études ne font apparaître aucune altération sur le chêne qui n’est même pas parasité. En conclusion, ces experts préconisent la sécurisation éventuelle des branches dépassant sur la propriété voisine par la mise en place d’un haubanage de rétention.

Et, surtout, un grand mouvement de mobilisation se met en place : l’ASSA, le Conseil de quartier, le Kiosque de la Ville d’hiver et même, à titre personnel, Jacques Storelli, président de la CEBA, conjuguent leurs efforts. Plusieurs voisins produisent des notes expliquant en quoi ils ne peuvent être d’accord avec le jugement rendu.

Et tout cela finit par payer : le 31 mai, la Cour d’Appel de Bordeaux décide que le chêne ne sera pas abattu tout de suite et qu’il pourra être maintenu dans l’attente de la décision de la Cour sur le fond. Dans ce contexte, un processus de conciliation devrait rapidement être engagé par les parties.

Bien que relativement modeste, cette affaire constitue un bel exemple de responsabilité collective des habitants de la Ville d’hiver qui, comme souvent, se sont montrés particulièrement attachés à leur patrimoine tant architectural que naturel.

 

PORT ARCACHON : la gestion de la liste d’attente

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Il s’agit d’un point sensible, sinon le plus sensible, avec la gestion du règlement intérieur, de la gestion de tout port de plaisance sur la côte atlantique. À ce titre le cas de Port Arcachon est exemplaire…

1-Le prix de l’attente

Tout d’abord, chers lecteurs vous devez savoir que pour espérer être un jour titulaire d’une place au port d’Arcachon, il vous faudra payer une cotisation annuelle de 20 € pour avoir le droit de figurer sur les listes d’attente. Cette cotisation est à fonds perdus et ne vous sera jamais remboursée si, pour une raison ou une autre, vous oubliez de la renouveler ou décidez de renoncer à votre demande. Vous devrez attendre une trentaine d’années. En contrepartie de ces versements vous n’avez aucune prestation, mais vous figurez sur une des 6 listes établies en fonction de la taille de la place demandée et de la localisation de votre domicile. Si vous ne payez pas à l’appel de cotisations en fin d’année, vous recevrez une lettre recommandée et vous serez rayé de la liste.
Il faut donc savoir trente ans à l’avance que vous aurez besoin d’une place pour un bateau d’une taille déterminée… Cela vous coûtera 600 €, compte non tenu des augmentations à venir…  car le prix de l’attente évoluera en fonction du prix du gaz, de l’eau ou de je ne sais quoi… C’est le règne d’UBU pour l’usager. Pour le port d’Arcachon c’est une recette de 20 € multipliée par 3 000 demandeurs, soit la modeste rente annuelle de 60 000 € encaissée par Port Arcachon en contrepartie de quoi ?
Certains juristes pensent depuis longtemps que cette cotisation est illégale, mais son principe n’a jamais été mis en cause… pourquoi ? Si vous contestez la légalité de cette cotisation, vous avez toutes les chances de ne jamais arriver en tête de liste pour la raison ci-dessous.

2-La transparence de la méthode

Si l’on analyse la façon dont l’usager de la liste peut vérifier l’évolution de sa demande sur les listes d’attente, on constate que rien ne permet de contrôler la gestion qui est faite. Vous pouvez juste constater si votre place évolue, sans pouvoir contrôler si quelqu’un, par un malencontreux hasard, ne vous serait pas passé devant… Vous avez le droit de constater que vous êtes bien sur la liste et le rang que vous occupez ; vous restez dans la méconnaissance de ceux qui vous précédent et vous suivent.
Cette gestion n’est pas transparente… elle ouvre la porte aux soupçons dont les responsables, élus ou non, semblent s’accommoder. Pourtant la solution est simple…

Si l’on compare avec la méthode mise en place au port de La Teste (20 ans d’attente environ) avec celui de Port Arcachon, chaque demande se voit affectée d’un numéro de dossier anonyme, et toute la liste des demandes est publiée chaque année au moment opportun. Chacun peut alors contrôler l’évolution de chaque dossier et évaluer la durée qu’il aura à attendre. Ce système a été mis en place par le conseil général, à la demande des fonctionnaires qui en avaient assez de gérer les inévitables demandes de passe-droit des élus et devant lesquelles ils finissaient par céder. Au final, les élus ne peuvent plus faire pression et la gestion des places du port de La Teste ne fait plus discussion (confidence faite par un(e) fonctionnaire du conseil général).

Pour passer de la méthode “arcachonnaise” à celle adoptée avec sagesse par le conseil général, il suffit de le vouloir. Il n’y a aucun coût, et cela supprime les coups tordus… Souvenez-vous-en lorsqu’il sera question de glisser un bulletin dans l’urne…

Charles-Albert LUCAS

 

 

Quartier de La Chapelle- Réunion de Juin 2018

Nous avons reçu le témoignage d’ un habitué des réunions du quartier de La Chapelle:
…Voulant assister, comme chaque mois, à la permanence de l’élu du quartier Centre Ville et de la Chapelle ce jour, quelle ne fut pas la surprise de la dizaine de participants habitués à ces rencontres de s’entendre dire que ces réunions se dérouleraient différemment de l’habitude; à savoir les habitants discutent autour de la table, et chacun peut, s’il le souhaite rencontrer l’élu dans son bureau             (comme au confessionnal !) pour faire part des problèmes rencontrés.
Nous avons donc décidé à l’unanimité de quitter cette réunion, parodie de démocratie participative.”

Il va de soi que les élus qui tiennent ces “permanences” sont exclusivement des élus de la majorité municipale… on se demande bien pourquoi?… Les cinq élus des quatre groupes de  l’opposition ont un unique bureau commun, isolé hors de la mairie, inaccessible aux personnes âgées, si inconfortable qu’ils ne l’ont jamais utilisé…