Archives de catégorie : Urbanisme

Urbanisme et environnement à Arcachon (2)

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Lire la première partie

À l’issue de l’exposé de M. Marieu, les sujets abordés par les participants à la réunion du 5 novembre 2018 peuvent être regroupés autour de quelques thèmes :

  • Quelle est la vision que les Arcachonnais souhaitent pour leur ville ?

Voulons-nous d’un EHPAD à ciel ouvert dix mois sur douze, puis d’un pic touristique dont l’excès épuise infrastructures et ressources naturelles ?

Voulons-nous rééquilibrer l’activité de cette ville en lui trouvant d’autres pôles  générateurs d’activité douze mois sur douze et permettant de fixer une population résidente et active ?

Si la vocation touristique d’Arcachon est et restera l’un des moteurs principaux de l’activité, certains s’interrogent sur les moyens à mettre en place pour préserver le gisement patrimonial et touristique qui nous fait vivre.

M. Marieu fait observer que, au contraire de la plupart des villes balnéaires de la côte atlantique (dont La Rochelle, Hossegor, Biarritz, Hendaye), il n’existe pas à Arcachon d’AVAP (aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine). L’AVAP est une servitude d’utilité publique instituée par la loi Grenelle II ayant pour objet de promouvoir la mise en valeur du patrimoine bâti et des espaces.

Une part importante de ces questions doit être traitée dans le cadre du SCOT c’est à dire en concertation avec les communes limitrophes et celles entourant le Bassin.  

Le premier soin des villes remarquables comme les cités balnéaires est de préserver leur patrimoine qui est l’élément essentiel de leur « gisement touristique ». L’ambition doit être de mettre en valeur ce patrimoine, mais sans que les habitants se sentent dépossédés pendant les pics touristiques et sans être débordés comme cela peut être le cas dans des villes comme Barcelone ou Venise.

  • La croissance urbaine sur le Bassin menant a minima, dans les 15 ans, à la forte augmentation du nombre des habitants permanents (+ 75 000 ?), voire à son doublement est ressentie par beaucoup d’entre nous comme une menace majeure.
  • Arcachon ne peut être dissocié des autres communes du Bassin et, plus particulièrement, de La Teste-de-Buch. Une vision communautaire est nécessaire et c’est bien sûr en intercommunalité que la plupart des questions doivent être étudiées et décidées. Cela permettrait d’éviter certaines erreurs, comme les trois piscines faites récemment dans trois communes voisines.
  • Les enjeux écologiques du Bassin doivent être respectés, notamment sur les points suivants : régulation de l’étalement urbain, conservation des espaces naturels, restauration de la biodiversité…
  • Les menaces sur le maintien des zones vertes et des bosquets inquiètent : des terrains boisés sont passés en zone urbanisable. Comment expliquer ce paradoxe : la population permanente décroît et pourtant les sites naturels sont menacés. De même, la disparition progressive du pin maritime, emblème de notre cité, est mal vécue par beaucoup. À noter que l’amende à payer pour l’abattage non autorisé d’un arbre est beaucoup trop modérée (30 €) pour être dissuasive.
  • Le souci de préserver une certaine mixité générationnelle et sociale, et ses corollaires : une politique de logement enrayant la fuite des actifs en périphérie et générant des emplois locaux nouveaux, de préférence qualifiés. Pour ce faire, il serait possible de s’inspirer de l’exemple de La Rochelle.
  • La possibilité de promouvoir un pôle technologique, à l’image de ce que fut Sofia Antipolis, pour transformer progressivement Arcachon en ville de « plein exercice », dont le dynamisme reposerait toujours sur le tourisme mais aussi sur d’autres activités génératrices d’emplois qualifiés : enseignement (antennes d’écoles de commerce ou d’ingénieur), pôles de recherche, start-ups, …
  • Le manque de locations à prix modéré est particulièrement pénalisant pour l’emploi local. L’exemple des seize logements prévus boulevard Deganne est évoqué. Plutôt que de vendre le terrain au secteur privé, n’aurait-il pas mieux valu en conserver la propriété et concéder des baux emphytéotiques pour la construction de logements locatifs ?
  • Des participants s’interrogent sur la pertinence du nouveau PLU d’Arcachon qui permet une forte augmentation des surfaces construites. Dans certains secteurs, les droits à construire représentent le double, voire le triple, de ce qu’il était possible avec le PLU précédent. Les nouvelles dispositions issues de la loi ALUR auraient pu être amendées par des décisions prises localement, notamment en limitant les hauteurs de construction, pour éviter de trop densifier dans certains secteurs de la ville.
  • Le permis de construire de l’allée des Mimosas a été évoqué pour déplorer que la disparition du COS permette aujourd’hui de raser une maison en bon état et d’abattre un certain nombre d’arbres pour construire un immeuble.
  • La préservation de certains sites remarquables, la Ville d’hiver bien sûr mais aussi Le Moulleau. L’inscription de la Ville d’hiver au titre des sites pittoresques de la Gironde n’apporte à ce quartier qu’une protection illusoire. Certains demandent que la Ville d’hiver puisse devenir un site patrimonial remarquable (nouvelle dénomination de l’AVAP), tel que prévu par la récente loi CAP. Certaines villas remarquables pourraient par ailleurs être classées. Au Moulleau, les constructions effectuées ou en cours (surélévations, copropriétés) font craindre que ce quartier perde à terme son âme.
  • Le contrôle sur le terrain est nécessaire. Depuis quelques années, on ne voit plus en ville les appariteurs municipaux qui étaient chargés de détecter ou de contrôler les travaux. En Ville d’hiver, l’association Le Kiosque a récemment comptabilisé les travaux immobiliers : sur 60 opérations en cours, 30 étaient effectuées sans qu’un dossier préalable ait été déposé en Mairie ! Cela n’est pas acceptable.
  • La nécessité de décrisper la vie politique locale afin de pouvoir avoir de véritables débats sur les orientations en matière d’urbanisme (et autres sujets).

En conclusion de cette conférence-débat, il apparaît que, pour l’essentiel, deux grandes questions ont été soulevées :

  1. Quels sont les grands équilibres à respecter ?
  2. Quels sont les leviers disponibles au niveau municipal dans l’enchevêtrement législatif qui nous a été présenté ?

Il nous appartient maintenant d’embrasser ces sujets pour construire quelques éléments de politique d’urbanisme.

Nous vous invitons à réagir, par exemple en vous rendant sur le site Arcachon 2020, pour le consulter mais aussi pour nous faire part de vos commentaires et de vos suggestions. Vous pouvez aussi bien sûr nous rejoindre si vous vous retrouvez dans cette démarche.

Nous vous rappelons vouloir lancer un débat de même nature début 2019 sur les sujets suivants :

  • Les finances publiques d’Arcachon: quelles sont nos recettes, sur quelles priorités sont orientés nos dépenses, l’évolution de la dette et son incidence sur la liberté de choix de nos édiles ?
  • Le développement économique: Quels sont les moteurs actuels  de l’économie d’Arcachon ? Peut-on mieux faire ?

Enfin nous vous remercions de l’intérêt que vous avez porté à notre démarche en venant si nombreux et en prenant la parole sur ce sujet clef pour notre ville.

Urbanisme et environnement à Arcachon (1)

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Intervention de M. Jean Marieu

L’objectif de cette réunion organisée par Arcachon 2020 ainsi que de celles qui suivront est d’ouvrir un débat public et sans étiquette partisane sur les grandes questions essentielles à l’avenir d’Arcachon.

Ce genre de conférence-débat vise à promouvoir la consultation la plus large possible des habitants, à recueillir toutes les suggestions, à identifier les bonnes volontés et les compétences nécessaires pour proposer une alternative solide.

Jean Marieu, professeur honoraire des Universités, a ouvert le débat sur l’urbanisme.

Il nous a permis de comprendre le cadre réglementaire dans lequel s’insèrent les politiques d’urbanisme qui façonnent notre environnement.

Il nous a aussi permis de voir s’exprimer un certain nombre de questions qui mettent en évidence les enjeux auxquels Arcachon doit faire face pour piloter sa politique d’urbanisme : densification urbaine, préservation du patrimoine et de l’environnement, logement et activités, décrispation du débat.

M. Marieu nous éclaire tout d’abord sur ce que devraient être les objectifs de toute politique urbanistique : une ville doit être efficace, accueillante, belle mais doit aussi gérer les contradictions qu’il pourrait y avoir entre vouloir être dynamique et paisible, résidentielle et ouverte.

Il nous remémore les grands hommes qui, au fil de l’histoire, ont contribué à forger le concept d’urbanisme, dont :

  • Hippodamos de Milet (5ème siècle av J.-C.), père du plan en damier de si nombreuses cités
  • Vitruve (1er siècle av J.-C.) : firmitas, utilitas, venustas et Alberti (15ème siècle ap J.-C.) : commoditas, necessitas, voluptas,
  • Le baron Hausmann,
  • Cerda qui, à Barcelone en 1967, écrivit une théorie générale de l’urbanisme,
  • Enfin Le Corbusier qui professait que la ville doit être conçue pour “habiter, travailler, cultiver le corps et l’esprit, circuler“.

Il rappelle l’histoire des instruments mis en place par l’État pour encadrer l’urbanisme en France. On retiendra l’importance historique de la loi d’orientation foncière (LOF) de 1967 qui, jusqu’à une période récente, a servi de cadre avec des concepts encore familiers (SDAU et POS) aujourd’hui remplacés par de nouveaux instruments issus les nombreuses lois successives que sont :

  • La loi SRU (Solidarité et Renouvellement urbain) de 2000 qui introduit le SCOT (Schéma de cohérence territoriale) et le PLU (Plan local d’urbanisme), ainsi que le PADD (Plan d’aménagement et de développement durable).
  • Les deux lois Grenelle (2009-2010) venant renforcer la protection de l’environnement et du patrimoine dans les projets d’urbanisme.
  • La loi ALUR (Accès au logement et à un urbanisme rénové, 2014) qui aborde les problèmes d’accès au logement et les problématiques de rénovation. Pour limiter la consommation croissante d’espaces naturels, il faut augmenter les densités de construction dans les zones urbaines. Cette loi introduit, en remplacement du COS, le coefficient d’emprise au sol (CES) en combinaison avec la hauteur maximale et le recul.
  • La loi CAP (Création, architecture et patrimoine, 2016) qui remanie profondément les modalités de protection et de validation du patrimoine.
  • Enfin la loi ELAN (Évolution du logement et aménagement numérique) tendant à favoriser la construction et à limiter les recours. Cette loi est en cours de promulgation et ses décrets d’application en cours d’élaboration.

Quelques précisions :

  • Le PADD apparaît comme étant la « clef de voûte » du PLU et du SCOT. Il fixe les objectifs des politiques publiques d’urbanisme, du logement, des transports, de développement économique, de protection et de mise en valeur des espaces naturels, de lutte contre l’étalement urbain, de prévention et de remise en état des continuités écologiques. Il doit notamment exposer de la façon la plus claire possible le projet global d’urbanisme qui résume les intentions générales de la collectivité quant à l’évolution de l’agglomération.

Ce document, résultat d’une concertation à laquelle les habitants doivent prendre leur juste part, est à établir avant tous les autres qui viendront en assurer la déclinaison pratique.  Il définit la vision politique du territoire concerné sur dix à vingt ans.

  • Le SCOT est un master plan, un plan directeur, élaboré au sein de l’intercommunalité. Il s’efforce de régler les contradictions au sein du territoire en question. Pour ce qui est du futur SCOT du Bassin, il conviendra de modérer la somme des appétits de chaque commune prise isolément.
  • Le PLU est le plan régulateur de la commune. Il définit les règles indiquant quelles formes doivent prendre les constructions, quelles zones doivent rester naturelles, quelles zones sont réservées pour les constructions futures, etc. Le volet le plus important du PLU concerne les orientations d’aménagement et de programmation (OAP)

En conclusion, Jean Marieu souligne la longue durée de la mise en place de ces procédures ainsi que leur lourdeur (Le PLU d’Arcachon fait un millier de pages). Enfin, il rappelle que tous ces instruments doivent bien sûr être mis au service d’une vision et d’une politique.

Lire la seconde partie.

Une autre politique est possible…

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Dans sa dernière séance, le 18 juin 2018, le conseil municipal d’Arcachon a décidé de vendre une propriété communale (l’ancienne école maternelle Victor-Duruy) pour permettre la réalisation de 16 logements sociaux.

Les conditions financières de cette cession sont particulièrement discutables. Alors que l’estimation des domaines est de 1,33 M€, la cession, au profit de la société Clairsienne, sera de 330 000 €… soit une perte sèche et immédiate de 1 M€

Une autre politique est possible, plus avantageuse pour la commune sur le long terme. En signant un bail emphytéotique[1] avec un promoteur (de logements sociaux, pourquoi pas ?) la commune aurait récupéré à terme la propriété des 16 logements soit beaucoup plus que 330 000 € ainsi que la propriété de son terrain. À la louche la valeur actuelle du patrimoine potentiel ainsi disparu est d’environ 4 M€ soit plus de dix fois la somme encaissée par la ville à court terme pour financer son budget et surtout ne pas augmenter les impôts de chacun.

Ce n’est pas la première fois que la commune agit ainsi. La majorité précédente avait souscrit un tel bail pour la réalisation de l’hôtel des Bains d’Arguin (Thalasso) assurant ainsi la pérennité du patrimoine communal et même son accroissement sur le long terme. Yves Foulon a rompu ce bail pour encaisser de l’argent à court terme…

Questionné sur ce sujet en conseil municipal, M. Chansarel m’avait répondu que ce n’était pas la vocation de la ville de gérer un hôtel… confondant volontairement la gestion d’une entreprise avec l’encaissement d’un simple  loyer dû au propriétaire des murs d’un hôtel.

Charles-Albert Lucas

[1] Cette formule consiste à céder gratuitement la jouissance  d’un bien à long terme (de 20 à 99 ans) pour une durée déterminée à charge pour le bénéficiaire de réaliser les investissements et d’exploiter le projet pour la durée du bail.

Contrevérités d’Yves Foulon sur le POA et l’hôtel 5 étoiles

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Lors de la réunion du conseil de quartier de la Ville d’hiver, tenue le 29 mars 2018, j’ai demandé au maire si les projets de POA au Petit Port et d’hôtel à Peyneau promus et initialisés par la municipalité en novembre 2010, seraient effectivement commencés avant la fin du mandat actuel. Sa réponse a été hésitante sur le début des travaux du fait des nombreux recours mais il a été beaucoup plus prolixe sur la responsabilité initiale de ces projets :

  • Pour le POA ce serait le préfet qui a signé le permis de construire qui serait responsable de la décision et non la commune ;
  • Pour l’hôtel qui est un projet privé la commune se contente de signer le permis de construire.

Yves Foulon oublie ou plutôt feint d’ignorer qu’en novembre 2010 il a organisé deux réunions au palais des congrès en présence de plusieurs centaines d’Arcachonnais pour leur présenter les deux projets encouragés et soutenus par la commune et nécessitant de porter la hauteur maximale en front de mer votée par la commune, à plus de 24 m. L’hôtel 5 étoiles devait permettre d’accueillir des congressistes fortunés mais surtout d’installer dans le même bâtiment, le casino ce qui libérerait le château Deganne  destiné à augmenter la capacité d’accueil  de congrès. Cet hôtel est un projet privé mais porté à bout de bras par la commune.

Pour le POA l’installation au Petit Port destinée à libérer le terrain de Peyneau, n’a été rendue possible en plus de la modification de la hauteur maximale que parce que la commune a autorisé la construction sur le domaine maritime.

Ces deux projets sont intimement liés puisque la très forte augmentation des droits à construire à Peyneau où sera l’hôtel, permet une valorisation élevée du terrain dont la vente financera la construction du POA, cela  montre bien  l’implication initiale totale de la commune dans leur lancement.

Pourquoi ce désengagement et ces contrevérités d’Yves Foulon. La réponse est simple : l’élection municipale de 2020 approche, or les Arcachonnais sont de plus en plus opposés à ces deux projets qui vont dégrader et enlaidir le front de mer, il faut donc en faire porter la responsabilité sur d’autres acteurs. De même dans le document pré-électoral distribué en janvier et vantant ses réalisations et les opérations à venir il n’est pas fait mention du POA et de l’hôtel pourtant projets portés au pinacle en 2011 et les années suivantes, rien ne doit entacher la campagne à venir ni amener les Arcachonnais à se poser des questions sur l’avenir à long terme de leur commune.

André Tillier

 

 

Affaire COGEDIM – Bilan final et interrogations

   – Le 1er aout 2011 Yves Foulon maire d’Arcachon signe avec la COGEDIM une promesse de vente d’un montant de 9,5 M€ pour un terrain situé rue Lamarque de Plaisance, la promesse comportant une clause de résiliation si un indice lié au nombre de vente de logements entre le 1er août 2011 et le 23 décembre 2012, baissait de plus de 10 %.
    – le 21/12/2011 accord du CM pour signer l’acte de vente fin 2012 et recevoir le premier acompte fin 2011 qui a été versé le 23 décembre 2011: acompte versé un an avant la signature de l’acte de vente.
    – Fin 2012 la COGEDIM prévient la municipalité que l’indice des ventes inscrit dans l’acte de vente a baissé de plus de 10 %. A ce moment deux solutions sont contractuellement possibles :
                – résiliation de la vente avec rétrocession du premier acompte à la COGEDIM ;
                – signer l’acte de vente aux conditions initiales.
    – le 13/12/2012 Y Foulon choisit, sans aucune explication ou justification, une autre solution ne correspondant pas aux conditions de la promesse de vente :
                – le deuxième acompte de 4,5 M€ est décomposé en deux acomptes, l’un payable de 3 M€ dans les trois mois, l’autre de 1,5 M€ sans date limite de paiement et assorti d’une formule de révision à la baisse faisant prendre en charge par la commune les rabais, par rapport aux prix de vente catalogue, que la COGEDIM devrait consentir à ses acquéreurs pour vendre les appartements. Avec un rabais moyen de 5 % l’acompte de 1,5 M€ serait annulé. l’intérêt des sociétés immobilières étant de vendre les appartements le plus rapidement possible et les rabais étant dans le cas présent, pris en charge par la commune, la probabilité que l’acompte soit considérablement diminué voire annulé, était très grande. C’est d’ailleurs ce qui a été confirmé en novembre 2016 la commune ayant reconnu  que ce dernier acompte avait été annulé.
    – Pourquoi Y. Foulon a-t-il retenu et accepté cet accord très négatif pour la commune puisqu’il lui fait perdre 1,5 M€, mais par contre très positif pour la COGEDIM qui, par rapport à la promesse de vente, a vu son bénéfice augmenter de 1,5 M€. S’il avait exigé que la COGEDIM applique les conditions de la promesse de vente, celle-ci aurait pu demander l’annulation du contrat et donc la commune aurait dû restituer l’acompte de 5 M€ versé fin 2011. Les finances d’Arcachon pourtant déclarées en permanence parfaitement équilibrées et solides par Y. Foulon, auraient-elles supporté cette restitution et le non versement de l’acompte de 3 M€ début 2013 ?
    Les Arcachonnais ont le droit de savoir les raisons exactes qui ont conduit à accepter un tel accord aussi déséquilibré et négatif pour la commune.
    Ils ont aussi le droit de se demander si la COGEDIM n’a pas eu envie de remercier celui qui est à l’origine d’un tel cadeau totalement injustifié.
     Ce bilan final confirme que le recours que j’ai déposé en 2013 devant le TA de Bordeaux, était parfaitement justifié et que le TA ne m’avait débouté que sur des questions de forme (intérêt à agir) et absolument pas sur le fond. La deuxième question que peuvent se poser les Arcachonnais doit être rapprochée du fait que la COGEDIM m’avait, en 2013, demandé devant témoin, à quelles “conditions”  j’accepterais de retirer son recours.
    André Tillier