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Arcachon danger : l’immobilier à marche forcée

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Bien qu’il ait été élu en 2000, pour son premier mandat, sous le slogan « Halte au béton », Yves Foulon soutenu sans réserve par les divers maires adjoints successifs, a fait de l’immobilier le support principal de sa politique municipale. La construction de logements, presque exclusivement pour des résidences secondaires, et de bâtiments privés, a été rendue possible par des révisions du PLU augmentant fortement les droits à construire, y compris par le changement de règles pour des parcelles précédemment inconstructibles (zones forestières), mais aussi, par la vente quasi-totale à des promoteurs, du domaine privé de la commune.
Ces ventes, aliénations volontaires ou involontaires (Maison des Associations, ancienne maternité, piscine, thalassothérapie, Elysée-Reclus, ancien CFA, école Victor-Duruy, Maison Universelle, et derniers en date vente du terrain du Lapin-Blanc et lotissements municipaux en cours des Mimosas et des Primevères, liste non exhaustive), et non une bonne gestion, expliquent la stabilité des impôts locaux dont se vante notre maire.
Afin de faciliter ces opérations, la municipalité a pris certaines libertés avec la réglementation et avec les attentes des Arcachonnais, et, récemment, trois projets (lotissement Elysée-Reclus, vente de la Maison Universelle, permis CFA) ont fait l’objet de plaintes devant la justice, la mairie ayant été déboutée pour deux d’entre eux. Deux projets plus anciens, le POA et le grand hôtel de Peyneau, relèvent du même objectif : lancés en 2010, leur exécution n’a pas encore été engagée du fait de très nombreux recours déposés devant le TA de Bordeaux. Enfin la vente en 2012 d’un terrain à un promoteur, la COGEDIM, pour un prix ferme de 9,5 M€ s’est terminée par le versement de seulement 8 M€ du fait d’artifices dans les conditions de vente, ce qui a permis au promoteur d’économiser 1,5 M€ au détriment d’Arcachon.
Ces opérations immobilières ont toutes la même explication : le besoin de financement de grands projets d’urbanisme certes utiles mais surdimensionnés ou trop luxueux (mairie), menés dans des conditions financières discutables (PPP) et justifiés au moins autant par des considérations électorales (réélection) que par l’intérêt de la commune et des Arcachonnais. Les nombreux chantiers qui encombrent actuellement nos rues et qui doivent impérativement être terminés avant mars 2020, en sont la preuve.
La vente des terrains procure des ressources immédiates mais non renouvelables, et les taxes sur les locaux et logements des ressources permanentes, quelle que soit l’occupation du logement (résidence principale ou secondaire).
Les conséquences négatives de cet activisme immobilier sont nombreuses et importantes :
– Ces très nombreuses ventes ont considérablement réduit le patrimoine de la commune, ce qui diminue les possibilités d’action future ;
– L’augmentation des droits à construire a entrainé une forte augmentation du prix des terrains et donc du prix des logements ce qui ne permet plus à ceux qui travaillent à Arcachon d’y loger et les contraint à habiter loin de leur lieu de travail ;
– Le nombre de logements utilisés en résidence secondaire a explosé, leur taux dépasse 60 %, ce qui entraine une stagnation du nombre d’habitants permanents (commune peu animée en période creuse) et une surpopulation en période estivale avec tous les inconvénients qui en résultent.
Ces conséquences négatives commencent à apparaitre et rétablir une situation plus normale et plus équilibrée sera long et difficile, il est donc nécessaire et urgent qu’une autre politique radicalement différente soit mise en œuvre.

André Tillier

Nos grandes orientations

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L’aventure d’Arcachon 2020 a commencé en septembre 2015. Il est important de se souvenir de cette date car le contexte politique n’avait pas encore été chamboulé.

Une réflexion collective nous a amenés à vouloir envisager la politique municipale en dehors de toutes considérations idéologiques ou partisanes. Ceux qui ont participé et participent à cette démarche sont d’opinion et d’origine diverses et pour certains ont des engagements qu’ils ont accepté de mettre entre parenthèses pour le prochain scrutin municipal. Nous sommes résolus à inscrire notre démarche en-dehors des étiquettes habituelles.

Notre groupe est aujourd’hui suffisamment étoffé et structuré pour que le Conseil d’Administration de notre association m’ait autorisé à annoncer, qu’en toutes hypothèses, il y aura une liste Arcachon 2020 lors de la prochaine élection municipale. La liste n’est pas constitué en tant que telle, car nous souhaitons que ceux qui nous rejoindront d’ici au scrutin puissent y trouver toute leur place.

Pour la même raison, nous n’avons pas encore choisi celui ou celle qui mènera le combat électoral. Nous avons, en notre sein, plusieurs personnalités susceptibles de remplir ce rôle, mais notre démarche est avant tout collective. Quand la date du scrutin sera définitivement connue (report ?), nous examinerons la situation politique locale et choisirons la personnalité la mieux à même de permettre le changement d’orientation que nous espérons.

Nous souhaitons, en effet, donner une nouvelle direction au développement de notre ville pour réorienter son avenir :
– en respectant les conditions d’un développement raisonné et durable respectueux d’un environnement menacé par la politique actuelle ;
– en créant les conditions d’une démocratie apaisée car l’autoritarisme du maire actuel est devenu insupportable (jusqu’au cœur de sa majorité) et contre-productif ;
– grâce aux modalités nouvelles d’une gestion participative ouverte aux citoyens désireux d’y prendre leur part.

Nos domaines d’intervention privilégiés :

L’URBANISME
En remédiant, par exemple, à la densification actuelle, en n’acceptant les immeubles collectifs que dans le centre ville et en protégeant réellement le cadre de vie des différents quartiers (modification du PLU).

LA DÉMOGRAPHIE
Développer la population permanente, actifs et seniors ; faire en sorte que travailler et vivre à Arcachon redevienne possible pour ceux qui le désirent.
On peut envisager une augmentation de 800 à 1000 habitants supplémentaires pour la prochaine mandature.

FINANCE
Les deux directions précédentes supposent de concentrer l’effort pour reconstituer le patrimoine municipal, immobilier et foncier, qui a été sacrifié depuis 20 ans pour financer des dépenses somptuaires et clientélistes, cela sans augmentation significative des impôts locaux.

L’ÉCONOMIE
Respecter la vocation traditionnelle d’Arcachon d’un tourisme familial en toute saison et de qualité.
Créer de nouvelles opportunités pour le commerce arcachonnais.
Créer des activités nouvelles autour du numérique et des nouvelles technologies en attirant les entrepreneurs de startup.

LE SOCIAL
Faire plus pour ceux qui ont moins, c’est-à-dire renoncer aux dépenses somptuaires et clientélistes, éviter le saupoudrage actuel en définissant les objectifs d’une véritable politique sociale.

Il s’agit là d’orientations générales dont le détail a été et sera débattu pour arriver le moment venu à l’élaboration d’un programme détaillé.

Urbanisme et environnement à Arcachon (2)

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Lire la première partie

À l’issue de l’exposé de M. Marieu, les sujets abordés par les participants à la réunion du 5 novembre 2018 peuvent être regroupés autour de quelques thèmes :

  • Quelle est la vision que les Arcachonnais souhaitent pour leur ville ?

Voulons-nous d’un EHPAD à ciel ouvert dix mois sur douze, puis d’un pic touristique dont l’excès épuise infrastructures et ressources naturelles ?

Voulons-nous rééquilibrer l’activité de cette ville en lui trouvant d’autres pôles  générateurs d’activité douze mois sur douze et permettant de fixer une population résidente et active ?

Si la vocation touristique d’Arcachon est et restera l’un des moteurs principaux de l’activité, certains s’interrogent sur les moyens à mettre en place pour préserver le gisement patrimonial et touristique qui nous fait vivre.

M. Marieu fait observer que, au contraire de la plupart des villes balnéaires de la côte atlantique (dont La Rochelle, Hossegor, Biarritz, Hendaye), il n’existe pas à Arcachon d’AVAP (aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine). L’AVAP est une servitude d’utilité publique instituée par la loi Grenelle II ayant pour objet de promouvoir la mise en valeur du patrimoine bâti et des espaces.

Une part importante de ces questions doit être traitée dans le cadre du SCOT c’est à dire en concertation avec les communes limitrophes et celles entourant le Bassin.  

Le premier soin des villes remarquables comme les cités balnéaires est de préserver leur patrimoine qui est l’élément essentiel de leur « gisement touristique ». L’ambition doit être de mettre en valeur ce patrimoine, mais sans que les habitants se sentent dépossédés pendant les pics touristiques et sans être débordés comme cela peut être le cas dans des villes comme Barcelone ou Venise.

  • La croissance urbaine sur le Bassin menant a minima, dans les 15 ans, à la forte augmentation du nombre des habitants permanents (+ 75 000 ?), voire à son doublement est ressentie par beaucoup d’entre nous comme une menace majeure.
  • Arcachon ne peut être dissocié des autres communes du Bassin et, plus particulièrement, de La Teste-de-Buch. Une vision communautaire est nécessaire et c’est bien sûr en intercommunalité que la plupart des questions doivent être étudiées et décidées. Cela permettrait d’éviter certaines erreurs, comme les trois piscines faites récemment dans trois communes voisines.
  • Les enjeux écologiques du Bassin doivent être respectés, notamment sur les points suivants : régulation de l’étalement urbain, conservation des espaces naturels, restauration de la biodiversité…
  • Les menaces sur le maintien des zones vertes et des bosquets inquiètent : des terrains boisés sont passés en zone urbanisable. Comment expliquer ce paradoxe : la population permanente décroît et pourtant les sites naturels sont menacés. De même, la disparition progressive du pin maritime, emblème de notre cité, est mal vécue par beaucoup. À noter que l’amende à payer pour l’abattage non autorisé d’un arbre est beaucoup trop modérée (30 €) pour être dissuasive.
  • Le souci de préserver une certaine mixité générationnelle et sociale, et ses corollaires : une politique de logement enrayant la fuite des actifs en périphérie et générant des emplois locaux nouveaux, de préférence qualifiés. Pour ce faire, il serait possible de s’inspirer de l’exemple de La Rochelle.
  • La possibilité de promouvoir un pôle technologique, à l’image de ce que fut Sofia Antipolis, pour transformer progressivement Arcachon en ville de « plein exercice », dont le dynamisme reposerait toujours sur le tourisme mais aussi sur d’autres activités génératrices d’emplois qualifiés : enseignement (antennes d’écoles de commerce ou d’ingénieur), pôles de recherche, start-ups, …
  • Le manque de locations à prix modéré est particulièrement pénalisant pour l’emploi local. L’exemple des seize logements prévus boulevard Deganne est évoqué. Plutôt que de vendre le terrain au secteur privé, n’aurait-il pas mieux valu en conserver la propriété et concéder des baux emphytéotiques pour la construction de logements locatifs ?
  • Des participants s’interrogent sur la pertinence du nouveau PLU d’Arcachon qui permet une forte augmentation des surfaces construites. Dans certains secteurs, les droits à construire représentent le double, voire le triple, de ce qu’il était possible avec le PLU précédent. Les nouvelles dispositions issues de la loi ALUR auraient pu être amendées par des décisions prises localement, notamment en limitant les hauteurs de construction, pour éviter de trop densifier dans certains secteurs de la ville.
  • Le permis de construire de l’allée des Mimosas a été évoqué pour déplorer que la disparition du COS permette aujourd’hui de raser une maison en bon état et d’abattre un certain nombre d’arbres pour construire un immeuble.
  • La préservation de certains sites remarquables, la Ville d’hiver bien sûr mais aussi Le Moulleau. L’inscription de la Ville d’hiver au titre des sites pittoresques de la Gironde n’apporte à ce quartier qu’une protection illusoire. Certains demandent que la Ville d’hiver puisse devenir un site patrimonial remarquable (nouvelle dénomination de l’AVAP), tel que prévu par la récente loi CAP. Certaines villas remarquables pourraient par ailleurs être classées. Au Moulleau, les constructions effectuées ou en cours (surélévations, copropriétés) font craindre que ce quartier perde à terme son âme.
  • Le contrôle sur le terrain est nécessaire. Depuis quelques années, on ne voit plus en ville les appariteurs municipaux qui étaient chargés de détecter ou de contrôler les travaux. En Ville d’hiver, l’association Le Kiosque a récemment comptabilisé les travaux immobiliers : sur 60 opérations en cours, 30 étaient effectuées sans qu’un dossier préalable ait été déposé en Mairie ! Cela n’est pas acceptable.
  • La nécessité de décrisper la vie politique locale afin de pouvoir avoir de véritables débats sur les orientations en matière d’urbanisme (et autres sujets).

En conclusion de cette conférence-débat, il apparaît que, pour l’essentiel, deux grandes questions ont été soulevées :

  1. Quels sont les grands équilibres à respecter ?
  2. Quels sont les leviers disponibles au niveau municipal dans l’enchevêtrement législatif qui nous a été présenté ?

Il nous appartient maintenant d’embrasser ces sujets pour construire quelques éléments de politique d’urbanisme.

Nous vous invitons à réagir, par exemple en vous rendant sur le site Arcachon 2020, pour le consulter mais aussi pour nous faire part de vos commentaires et de vos suggestions. Vous pouvez aussi bien sûr nous rejoindre si vous vous retrouvez dans cette démarche.

Nous vous rappelons vouloir lancer un débat de même nature début 2019 sur les sujets suivants :

  • Les finances publiques d’Arcachon: quelles sont nos recettes, sur quelles priorités sont orientés nos dépenses, l’évolution de la dette et son incidence sur la liberté de choix de nos édiles ?
  • Le développement économique: Quels sont les moteurs actuels  de l’économie d’Arcachon ? Peut-on mieux faire ?

Enfin nous vous remercions de l’intérêt que vous avez porté à notre démarche en venant si nombreux et en prenant la parole sur ce sujet clef pour notre ville.

Urbanisme et environnement à Arcachon (1)

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Intervention de M. Jean Marieu

L’objectif de cette réunion organisée par Arcachon 2020 ainsi que de celles qui suivront est d’ouvrir un débat public et sans étiquette partisane sur les grandes questions essentielles à l’avenir d’Arcachon.

Ce genre de conférence-débat vise à promouvoir la consultation la plus large possible des habitants, à recueillir toutes les suggestions, à identifier les bonnes volontés et les compétences nécessaires pour proposer une alternative solide.

Jean Marieu, professeur honoraire des Universités, a ouvert le débat sur l’urbanisme.

Il nous a permis de comprendre le cadre réglementaire dans lequel s’insèrent les politiques d’urbanisme qui façonnent notre environnement.

Il nous a aussi permis de voir s’exprimer un certain nombre de questions qui mettent en évidence les enjeux auxquels Arcachon doit faire face pour piloter sa politique d’urbanisme : densification urbaine, préservation du patrimoine et de l’environnement, logement et activités, décrispation du débat.

M. Marieu nous éclaire tout d’abord sur ce que devraient être les objectifs de toute politique urbanistique : une ville doit être efficace, accueillante, belle mais doit aussi gérer les contradictions qu’il pourrait y avoir entre vouloir être dynamique et paisible, résidentielle et ouverte.

Il nous remémore les grands hommes qui, au fil de l’histoire, ont contribué à forger le concept d’urbanisme, dont :

  • Hippodamos de Milet (5ème siècle av J.-C.), père du plan en damier de si nombreuses cités
  • Vitruve (1er siècle av J.-C.) : firmitas, utilitas, venustas et Alberti (15ème siècle ap J.-C.) : commoditas, necessitas, voluptas,
  • Le baron Hausmann,
  • Cerda qui, à Barcelone en 1967, écrivit une théorie générale de l’urbanisme,
  • Enfin Le Corbusier qui professait que la ville doit être conçue pour “habiter, travailler, cultiver le corps et l’esprit, circuler“.

Il rappelle l’histoire des instruments mis en place par l’État pour encadrer l’urbanisme en France. On retiendra l’importance historique de la loi d’orientation foncière (LOF) de 1967 qui, jusqu’à une période récente, a servi de cadre avec des concepts encore familiers (SDAU et POS) aujourd’hui remplacés par de nouveaux instruments issus les nombreuses lois successives que sont :

  • La loi SRU (Solidarité et Renouvellement urbain) de 2000 qui introduit le SCOT (Schéma de cohérence territoriale) et le PLU (Plan local d’urbanisme), ainsi que le PADD (Plan d’aménagement et de développement durable).
  • Les deux lois Grenelle (2009-2010) venant renforcer la protection de l’environnement et du patrimoine dans les projets d’urbanisme.
  • La loi ALUR (Accès au logement et à un urbanisme rénové, 2014) qui aborde les problèmes d’accès au logement et les problématiques de rénovation. Pour limiter la consommation croissante d’espaces naturels, il faut augmenter les densités de construction dans les zones urbaines. Cette loi introduit, en remplacement du COS, le coefficient d’emprise au sol (CES) en combinaison avec la hauteur maximale et le recul.
  • La loi CAP (Création, architecture et patrimoine, 2016) qui remanie profondément les modalités de protection et de validation du patrimoine.
  • Enfin la loi ELAN (Évolution du logement et aménagement numérique) tendant à favoriser la construction et à limiter les recours. Cette loi est en cours de promulgation et ses décrets d’application en cours d’élaboration.

Quelques précisions :

  • Le PADD apparaît comme étant la « clef de voûte » du PLU et du SCOT. Il fixe les objectifs des politiques publiques d’urbanisme, du logement, des transports, de développement économique, de protection et de mise en valeur des espaces naturels, de lutte contre l’étalement urbain, de prévention et de remise en état des continuités écologiques. Il doit notamment exposer de la façon la plus claire possible le projet global d’urbanisme qui résume les intentions générales de la collectivité quant à l’évolution de l’agglomération.

Ce document, résultat d’une concertation à laquelle les habitants doivent prendre leur juste part, est à établir avant tous les autres qui viendront en assurer la déclinaison pratique.  Il définit la vision politique du territoire concerné sur dix à vingt ans.

  • Le SCOT est un master plan, un plan directeur, élaboré au sein de l’intercommunalité. Il s’efforce de régler les contradictions au sein du territoire en question. Pour ce qui est du futur SCOT du Bassin, il conviendra de modérer la somme des appétits de chaque commune prise isolément.
  • Le PLU est le plan régulateur de la commune. Il définit les règles indiquant quelles formes doivent prendre les constructions, quelles zones doivent rester naturelles, quelles zones sont réservées pour les constructions futures, etc. Le volet le plus important du PLU concerne les orientations d’aménagement et de programmation (OAP)

En conclusion, Jean Marieu souligne la longue durée de la mise en place de ces procédures ainsi que leur lourdeur (Le PLU d’Arcachon fait un millier de pages). Enfin, il rappelle que tous ces instruments doivent bien sûr être mis au service d’une vision et d’une politique.

Lire la seconde partie.